유튜브필사) 부동산경매 투자 기초 강의 - 설마안정일경매TV

https://youtu.be/7jAewaioAws

 

경매 관련 기초 지식을 정말 쉽게 풀어 설명해주는 영상인것같다

2시간 가까운 시간인데 생각보다 후딱 지나가버림.

경매 기초지만 전세 보증금을 어떻게 지키는지에 관한 유익한 정보도 얻을 수 있었다.

 

 

공부할때는 무료사이트로 충분.

실제 투자할때는 유료사이트도 활용

 

감정가 : 법원이 물건에 매기는 가격. 시세와 관련없이 경매를 시작하기 위한 스타트 호가.입찰이 안들어오면 감정가격이 떨어진다. -> 유찰. 서울같은 경우 20% 떨어짐. 경기도나 인천은 30%

 

 

권리분석

소멸 = 채무자 책임

인수 = 낙찰자 책임

 

기본적으로 대출, 저당권은 소멸

임차인의 보증금은 소멸도 있고 인수도 있다.

 

저당권은 얼마에 낙찰이 되든 낙찰금만큼만 내면 소멸된다.

 

 

 

 

 

갑구와 을구 기재 내용이 시간순대로 안되어 있을 때가 있다. 이거를 정리해주는게 경매 사이트들의 역할.

시간순으로 나열한 상태에서 근저당은 소멸되고 그 뒤로 들어온 근저당 후순위도 모두 소멸.

 

 

 

 

소멸되는 기준 권리 = 근저당권리. = 말소기준권리

 

 

말소기준권리에는 근저당권 이외에 네가지가 더 있다.

 

채권자가 못받게 되는 빚은 채무자에게 독촉하는데

낙찰자에게 요구하는 경우가 있음. <- 이게 포인트, 인수

 

입찰 가격은 인수금액이 있을 경우 그 금액을 고려해서 정해야 한다.

 

 

집값이 1억5천인데 인수까지 떠안으면 1억7천에 낙찰.

보증금은 10%. 대금미납시 몰수.

재매각 진행시 보증금은 20%로 업됨.

권리분석 잘못하면 순식간에 돈 날림.

몰수한 보증금은 채권자에 배당할때 더함.

 

경매가 위험하다고 하는 이유는 공부가 필요하기 때문이다

경매가 위험한게 아니라 니가 위험한거다  (명언이네.... 부자아빠가 말 한 투자자가 부채가 될 수도 있는 경우...)

 

말소기준권리보다 먼저 들어온 선순위 가처분을 신경써야 함.

 

말소기준권리보다 먼저 들어온 가처분은 선순위가 되서 인수에 해당한다

내가 낙찰 받으면 소유권 이전 낙찰자라 적히고 그 아래 내가 받는 대출의 근저당이 들어와서 등기가 변경된다

선순위 가처분이 걸려 있으면 등기 열람한 매수자들이 매수의사를 철회하는 경우가 많다.

이건 법으로 소멸되는게 아니기 때문에 낙찰자가 가처분권자를 찾아가서 소멸협상을 해야 한다. -> 인수가 된다.

이 가처분이 얼마인지 알아야 입찰을 할 수 있다.

입찰하기 전에 협상금액으로 가처분권을 사버리는게 그 후 문제가 생기지 않는다. 사버리고 입찰 들어간다.

선순위가처분이 있는 물건이 많지는 않다. 이런 물건은 그냥 손대지 않는 편이 좋다.

 

 

대항력 - 임차인이 낙찰자에게 개길 수 있는 힘

우선변제권 - 배당을 받을 수 있나 없나

배당요구 - 배당요구를 해야만 하는 임차인도 있고 안해도 되는 임차인도 있다

 

대항력도 없고 우선변제권도 없고 배당요구도 못하는 임차인이 있는 경우 사실 입찰을 꺼리게 된다. 돈 한푼도 못받고 나가야 하는 임차인이 있을 경우 문제가 생길 수도 있다.

 

 

반드시 전입신고를 해야 임차인이 된다.

근저당보다 전입신고를 먼저해야 대항력이 생긴다. - 선순위임차인

후순위임차인은 대항력이 없고 소멸된다

 

 

선순위임차인이 있으면 낙찰자가 인수하게 된다.

전입신고 다음날부터 대항력이 발생하기 때문에 전입신고일자와 근저당 설정일이 같을 경우, 전입자의 대항력은 다음날부터 발생하기 때문에, 후순위가 되버린다.

날짜가 똑같아지면 임차인보다 채권자의 배당을 우선한다는 말임.

 

전세금을 지키기 위해서. 계약 후 잔금 치를때 등기를 꼭 떼봐야 한다. 전세 사기를 피하기 위해.

이사하자마자 전입신고를 할 것

 

그럼에도 불구하고 이렇게 전입신고와 근저당 날짜가 같을 경우

대출하는 은행에서 세대 열람을 할때는 아직 전입신고 전.

이사를 마친 전세 임차인이 전입신고를 할때는 이미 대출이 실행된 후

로 짜여진 시나리오일 가능성이 있다.

편법이지만 이사하기 전날 전입신고를 하는 경우도 있다.

은행은 대출 전 임차인이 있을 경우를 꺼린다.

 

 

임차인은 익일 0시부터 권리가 발생하지만 근저당 권리가 발생하는건 업무 시작하는 9시.

그래서 결국 이 경우는 임차인 승.

 

 

 

2. 우선변제권

동사무소에 가서 임대차계약서에 도장을 받는 것 - 확정일자.

빠를수록 좋다

확정일자가 없으면 대항력은 있어도 배당순서에 낄수가 없다.

 

 

전입과 확정 둘 다 반드시 있어야 배당에 들어간다.

 

전입 확정이 갖춰줫으면 배당요구를 해야한다

등본과 계약서를 배당종기일까지  제출

 

대항력은 없지만 배당 요구는 가능. 순서가 상당히 후순위

 

 

 

배당요구를 안하면 입찰인 입장에서는 보증금을 알 수가 없다.

전입과 확정이 같은 날이면 그날이 배당순서 날짜다

전입이든 확정이든 늦은 날짜가 배당순서가 된다.

대항과 배당순위는 따로 논다

대항력은 있지만 배당순서는 확정일에 맞춰서 늦어진다. 배당순서에 따라 5천을 받지만 부족한 5천은 낙찰자가 인수하게 된다.

입찰자가 유의해야 하는 케이스

 

 

전입을 최우선으로 봄. 후순위니까 대항력은 없다

 

 

배당요구를 안했는데 보증금이 적혀 있는 건 신뢰하지 않는다

배당요구를 해야 계약서를 바탕으로 정확한 보증금을 알 수 있다