책리뷰 - 대출의 마법

 

재테크 공부를 시작하면서 참 와닿은 말이 있는데, 바로 “권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다”라는 말이다. 이 말은 독일의 법학자인 루돌프 폰 예링의 저서 ‘권리를 위한 투쟁’에 나오는 말로, 자신의 권리를 오랫동안 행사하지 않는 사람은 법의 보호를 받지 못한다는 의미이다.

세금 관련 책도 그렇고 대출에 관한 책도 그렇고, 이 자본주의 사회는 아는 사람만이 누릴 수 있는 특혜를 곳곳에 숨겨 두고 있다.

DSR이니 LTV니, 처음 듣는 용어가 한가득이다.

대~충 물건 시세의 몇%, 소득 대비 몇 % 정도의 대출 기준을 제시한다는 의미로만 이해했다.

그리고 전세대출의 경우, 보증기관도 여러개 존재한다는 것도 알게 되었다.

무엇보다 "나는 대출을 받기에 적합한 사람인가"에 관해서 생각해보는 계기가 되었다.

당장 직장이 없기 때문에 직장 소득이 없어도 가능한 대출 위주의 정보를 찾기위해 페이지를 넘겼지만 그리 많지 않았다.

직장을 제외한 다른 부분에서 대출을 받기 유리한 사람이 되기 위해 어떤 부분을 신경써야 하는지, 예를 들어 신용점수나 주택수 등에서도 앞으로 신경을 써야겠다는 생각이 들었다.

생소한 단어와 내용들이라 1회독 하기가 너무 힘들었고 중간 중간 오디오 북 기능을 이용해서 걸으면서 듣기도 하고 그랬다. 1회독 하고 나서 책 내용 정리를 위해 다시 펼쳐드니 1회독때보다는 조금 수월해진 것 같기도 하다.

 

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Q)주택도시보증공사(HUG)의 안심전세는 소득 없이도 가능한가요?

A)주택도시보증공사 HUG 가 보증하는 안심전세의 장점 - 소득이 없어도 대출이 가능하다. 은행에서 반기는 대출은 아니지만 당당하게 요구할 수 있어야 한다.

안심전세는 소득을 보지 않는 대신 신용점수를 중요하게 본다.

HUG는 임대인이 받은 주택담보대출이 집값의 60%가 넘을 경우 전세 보증을 서지 않는다.

 

HUG의 전세대출 요건

신용점수별 대출 한도 : 보증금의 80~90% (무주택자 최대 4억원, 1주택자 2억원)

- NICE 820 or KCB 805 이상 : 4억원

- NICE 740-819 or KCB 655-804 이상 : 1억5천만원

- NICE 470-739 or KCB 550-654 이상 : 7천만원

 

임차인

1. 수도권 보증금 7억원 그외 지역 5억원

2. 무소득자도 가능

3. 전세보증금이 매매 시세보다 높으면 대출 불가.

 

Q.대출 한도를 정할 때 KB 시세가 왜 중요한가요?

KB시세는 주택담보대출의 한도를 결정할 때 중요한 기준이다.세대수가 적은 아파트는 KB시세가 없을 수도 있다. 이때는 한국부동산원의 시세를 기준으로 하고 이도 없을 때는 은행 자체 감정가를 기준으로 한다.

디딤돌 대출은 매매 가격과 KB 시세가 5억 이하일때, 보금자리론은 6억원 이하일때, 실제 매매 가격과 KB 시세 중 낮은 금액을 기준으로 한다.

 

Q.LTV는 무엇이고 투기과열지구와 조정대상지역은 왜 구분하나요?

LTV = Loan to Value ratio

담보인정 비율.

LTV는 투기과열지구인지 조정대상지역인지 보유주택수 등에 따라 달라진다.

디딤돌대출, 보금자리론, 서민 실수요자 대출, 생애최초 주택구매자 대출처럼 실거주자를 돕는 대출은 LTV를 20에서 40%p 우대해 준다.

 

 

Q.DSR은 무엇이고 대출 한도에 어떤 영향을 미치나요?

DSR = Debt Service Ratio 총부채원리금상환비율

차주가 빌린 모든 대출의 원리금을 합한 뒤 이를 차주의 연소득으로 나눈 비율.

쉽게 말해 개인의 연봉과 기존에 받은 부채를 고려해 감당할 수 있는 만큼만 대출을 허락하겠다.

2022년 8월 기준, 대출 총액 1억원 이상의 차주에게는 DSR 40% 규제가 적용된다. 매년 당신의 연봉에서 40%만 은행에 갖다주어야 한다는 뜻.

DSR 40%를 쉽게 가늠하는 방법 : 보수적으로 연봉의 7배정도까지 (35년 만기, 연 금리 4% 기준)

 

 

Q. 주부, 무직자, 프리랜서도 주택담보대출을 받을 수 있나요?

결론은 OK. 다만 소득이 중요하니 근로소득 뿐만 아니라 인정소득, 신고소득으로 증빙이 가능하다.

1. 증빙소득 - 원천징수영수증, 소득금액증명원, 갑종근로소득세

2. 인정소득 - 건강보험 납부내역, 국민여금 납부내역

3. 신고소득- 신요앜드 사용내역, 체크카드 사용내역